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2021年房子将迎来“贬值潮”?专家预测:新规下,房价将超乎想象

2020-11-27 10:04:00    广元好房子     楼市观点     

对于很多刚需购房者来说,买房经济压力会比较大是公认的事实。对于大多数需要买房的干香菇购房者来,他们还是希望房价能够降一下,买房压力将会减轻很多。刚需这个梦可能过不了多久就会实现,现在房地产市场行情已经开始出现转变,对于购房者来说,随着房地产市场的变化,未来的房地产市场可能就会变成刚需购房者心中那样,买房压力也将会减小很多。2021年房子将迎来“贬值潮”?专家预测:新规下,房价将超乎想象。

经济学家任泽平曾说过,房地产市场长期看人口,中期看土地,短期看金融。房地产市场上最重要一项衡量标准就是看人口。这几年来新生人口不断减少,就算是全面开放二胎的政策,现在新生人口出生率还是在不断减少。在2016年的时候,全面开放二胎政策下,新生人口出生率仅为13‰,在2019年的时候,新生人口出生率仅为10.5%。相对来说新生人口数量减少,未来老年人口也将会增多,并且占比数量也会越来越大。对于老年人来说,他们经济能力有限,也不会再想办法去买房居住。并且社会上老人多,未来年轻人可能可以通过继承来解决住房问题,根本都不需要担心住房问题。

房地产市场上大多数刚需购房者都是需要结婚的年轻人,或者是寻求改善住房的中年人。随着新生人口数量不断减少,未来年轻人数量也会越来越少。房地产市场中最重要的人口影响因素,由于新生人口出生率不断降低,未来的刚需购房者也会越来越少。刚需购房者减少,买房的人数少了,房价想继续大幅度上涨也是难题。

这几年为了稳定房价,在2016年国家提出“房住不炒”这项政策,各地纷纷响应,房地产市场火爆的城市基本上都出台不同的房地产政策,这些房地产政策基本上都是收紧政策。截止到今年10月份,全国各地房地产调控政策超400次,并且这些房地产政策都是收紧政策。比如深圳发布“新八条”细则,对于买房进行严格要求,打击炒房。沈阳要求二套房的首付比例上升到50%;常州要求新购住房限售4年,并且热点地区的二套房首付升至60%。基本上大小城市出台的房地产市场调控政策都是收紧政策,打击炒房。相信未来房子在国家的调控之下,去除金融属性,住房将不再成为人们身上的压力。

并且现在为了稳定房价,有关部门约谈10个房地产热点城市,要求调控政策查漏补缺,要求城市从实际出发,及时做好科学精准调控,确保房地产市场健康平稳发展。在严格的调控政策之下,现在城市的房价也开始逐渐稳定下来。根据国家统计局公布的数据来看,今年10月份70个大中城市房价环比上涨幅度均在1%以下,就连北上广深这四个热点城市,房价涨幅分别为0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。基本上就是保持稳定,没有出现大幅上涨的局面。对于购房者来说,房地产市场保持稳定,随着自己工资不断上涨,未来买房也就不再是一件难事。

在今年有关部门约谈多家房地产企业,在过去房企“高负债”、“高周转”的运营模式,这样的经营模式,在这样的运营模式下,房地产企业很容易倒闭破产。并且高负债的经营模式风险很高,高负债的经济模式下,企业不能够承受大的经济压力,容易倒闭破产。这次有关部门为控制房企控制企业负债规模,给房企划了三条红线,这三条红线分别为:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%、2、净负债率大于100%、3、现金短债比小于1倍。

现在对于房企来说去负债的压力还是非常大的,对于房企来说,现在房地产市场调控严格,炒房客想囤房都是一件难事,对于房企来说,去负债的压力还是比较大的。现在很少看见那种万人抢房的楼盘出现,并且现在楼盘和周边二手房出现倒挂的现象还比较多,比如说杭州的西溪公馆,房价要比周边的二手房每平米要将近便宜一万元,才出现抢房场景。并且根据数据显示,今年房企有4300万亿的负债到期,明年上半年房企到期负债1782亿元的负债将要到期,去负债压力大,对于房企来说也不是一件好事。如果房企负债在三条红线以下,那么房企未来的有息负债是不允许增加的,对于房企来说去负债的压力也是非常大的。

在“房住不炒”这个政策的影响下,现在房地产市场也开始逐渐恢复理智,现在房地产市场跟过去的有很大的不同,过去房子基本上是全国房价都在上涨,而现在有些城市由于经济发展跟不上时代的节奏,当地人开始逐渐流失,外地人也不去那样的城市发展。在这样的情况下,这样城市的房价也开始出现调整,比如说鹤岗房价两千多块钱一平米,双鸭山的房价也在两千多块钱一平方米,还有阜新这个城市的房价从过去的一万多,到现在的四五千。房地产市场已经开始发生变化,跟过去的房地产市场已经有很大的不同。

就连一直看好房地产市场行情的马光远,现在也对房地产市场的看法有所改变。马光远认为全民炒房的周期已经过去了,房地产投资从过去的全民时代已经进入专业时代。也就是说未来的房地产市场已经跟过去有很大的不同,现在房价不会出现过去那样大幅上涨的情况,已经不适合投资,住房正在逐渐回归居住属性,金融属性正在剥离。相信从明年开始,房地产市场就会在国家的调控下保持平稳,购房者买房压力不再大。


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