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停止“棚改”?三四线楼市“危险”了?懂行人:房价下跌50%才算合理

2020-12-03 10:33:00    广元好房子     楼市观点     

有网友提问说,买一套房子的钱,都够租六七十年房子了,而且可以随时租自己喜欢的,为何非要去承担房贷压力,当“房奴”买房呢?

这个问题其实不难回答,在我们看来绝大多数国人较看重买房,而且几乎是热衷于买房,主要有四方面原因:首先、中国人对于任何商品都有“买断”的思维,而租房属于订阅式消费。潘石屹也说过,国人对房屋产权有近乎宗教般的狂热。所以大家有钱还是喜欢买属于自己的房子;

其次、中国人自古以来就对房屋、土地等有着根深蒂固的情节,“安土重迁”说的就是这回事。买房不是我们这一代人的爱好,而是从古至今皆如此。更要说明的是,在中国买房不仅仅是买的居住场所,还有教育、养老、医疗、户籍等城市资源。换言之,在中国很多事情非买房不可;

再者、买房和租房有本质区别:买房每月同样也要还银行月供,但房子是资产;租房就不一样,房租再低也是消费。而且,中国过去这些年出现了太多租客利益受损的情况,大家骨子里对于租房有很强的抵触情绪,若非万不得已没有人愿意在一个房东占据主导地位的市场环境下租房生活。很多人穷其一生的目标就是买一套属于自己的房子,这和很多发达国家的观念完全不同;

第四、也是最关键的一点。在缺乏安全可靠的投资渠道的背景下,买房可以使得家庭资产保值升值。尤其是过去10年,中国楼市迎来狂飙发展,房价也迎来飙涨,买房甚至和“暴赚”划上等号,更重要的是有房者和无房者之间的财富差距已经不可跨越。所以大家有钱都会第一个想到买房,都认准了投资买房这门生意。

事实上,在中国投资炒作房地产早已不仅仅是有钱的个人行为。从媒体披露的新闻来看,我国专注于房地产投资的最大群体其实是上市公司。公开资料显示,截止到2019年9月,全国有1800多家A股上市公司持有投资性房地产总价值超过1.3万亿,占A股上市公司总数的48%。比小散炒房客的影响恶劣得多。另据胡润发布的研究报告显示,截止到2019年底,全国千万富翁中20%是通过投资房地产所积累的财富,其中有超过1万炒房客拥有亿元以上资产。

很多一二线城市的核心地段被投资炒房客盯上也就罢了,毕竟这些区域有人口增量和产业等依托,房地产确实具备一定的投资价值。但实际上,过去这几年很多三四线城市也未免掉被“大肆疯炒”的命运。尤其是16-18年棚改“爆发”的三年,很多此前一度被很多人“瞧不上”的三四线城市房产,突然就摇身一变成了投资炒房客重金买进的“优质标的”了。更让人意识不到的是,一二线外溢的资金投资炒作三四线城市也就算了,很多三四线本地的居民也开始拿着“闲钱”疯狂囤房炒房,幻想买房“躺赚”。

三四线房地产到底有没有投资价值?我想答案很明确:绝大多数房子只适合居住,毫无投资价值。首先,全国160多个三四线城市,其中有95%人口在常年流失,且产业较为单一,尤其是东北、西北两地的绝大多数三四线城市,产业资源甚至开始枯竭。房地产说到底是制造业、人口和资源等为基础的行业,绝大多数三四线城市在严重缺乏楼市基本面支撑的情况下,倒行逆施,房价在过去四五年反而强劲补涨,这是很不正常的

其次,即使很多三四线城市靠着“棚改货币化安置”政策去了库存,拉升了房价,但最后也不得不面临“有价无市”的窘境。一方面,三四线城市的格局决定了其未来——被一二线城市“虹吸”,外地购买力不可能到三四线城市来“接盘”,本地人在这一轮棚改拉动的“去库存”作用之下,早已是房满为患、负债累累,哪还有需求和资金再买房。

事实上,过去几年有不少专家曾公开发声,揭露三四线城市的房地产不值得投资。比如独立经济学家马光远曾公开炮轰道,“大量的四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

停止“棚改”?三四线楼市“危险”了?

在人口、产业、资源等基本面均不构成长期利好的情况下,现阶段三四线城市又迎来一个重磅“危险”信号:国家明确表示明年起,棚改将停止,老房子不再拆迁,而是改为原地改造——2020年初的《国家政府报告》提到,2020年是棚改的“收官之年”。这意味着,从明年起,“棚改”要“功成身退”了。未来5年是“旧改”接替“棚改”,仅2020年国家就明确目标,要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民700万户。

停止“棚改”,对三四线城市到底意味着什么?为什么说,停止棚改三四线楼市就“危险”了?原因有二:其一、三四线城市本来风险就在集聚,一方面空置率居高不下,公开资料显示,80%的三四线城市空置率超过30%;另一方面,三四线城市的去库存压力又上升了。据易居研究院监测的数据显示,存销比前十的城市中,三四线城市占据9席,库存已经连续17个月小幅上升。超过半数的城市存销比超过20个月,合理值是6-12个月。

其二、上文提到,过去四五年,三四线城市房价之所以能够出现“逆势补涨”,归根结底是“棚改”的拉动。2015年起,为了去三四线城市库存,国家研究出了“棚改货币化安置”政策,改“实物安置”为“现金补偿”。由此,三四线城市迎来短暂“腾飞”,开发商库存迅速消化,房价也跟着水涨船高。短短2、3年时间,很多三四线城市由三四千一平,飙涨到了万元一平,更有甚者涨幅高达200%-300%。

从明年起大规模“棚改”将彻底停止,毫无疑问这给了完全靠“棚改”发展起来的三四线城市迎头一击。尤其是山东、河南、山西、四川、安徽、海南等地,未来房价不仅难以为继,更大概率可能大幅回调。事实上,从芜湖、阜阳、安阳、绵阳、海口、驻马店、信阳等三四线城市过去这一年多的房地产市场疲弱来看,棚改后继无力的影响已经开始体现在市场上了。尤其是驻马店,据悉新房价格普遍下跌了10%以上,很多开发商都在搞促销降价卖房。

到此结论已经很清楚了:当前虽然数据层面显示,部分三四线城市房价依然坚挺,但是我们认为,三四线城市的真正“降温”只会迟到,不会缺席。

懂行人:三四线城市房价下跌50%才合理

对于三四线城市而言,房价到底跌多少才算合理呢?懂行人早就说破了答案:著名经济学家朱海斌和地产商大佬余英都曾经说过,绝大多数三四线城市房价下跌50%才算合理。根本原因是,三四线城市的房价和收入是严重不匹配的,两三千的工资消费着过万一平的房价,三四线居民的买房压力实际上比一二线更大。尤其是很多农民工的低学历子女,正面临着不买房难以成家的尴尬局面,很多时候一家人都被一套房子彻底难倒。所以,以三四线城市的产业发展情况和人口流失程度,以及三四线城市的居民工资性收入水平等来衡量,绝大部分的三四线城市房价应该下跌50%才是合理的。

懂行人已经说得很明白了,对于绝大多数三四线城市来说,现在房价是完全虚高的,动辄八九千甚至过万一平的房价,在懂行人看来,要调整到四五千一平,才算是合理的。按照这个标准来看,也就是说很多三四线城市的房价要重回5年前才算是合理的。

这可能吗?在“棚改”宣告终结这个“危险”信号下,在三四线城市失去最大核心支撑的背景下,未来三四线城市房价还能否重回5年前吗?

我们认为,这不现实。首先,三四线城市虽然是棚改拉动涨起来的,但是不可否认,过去这几年三四线城市的基础设施、交通、教育、医疗等也有了同步发展,虽然这些基本面还是不能和现在的高房价相匹配,但至少没有几年前那么“虚”了。换言之,现在的三四线城市“房价想大跌回5年前”是不太可能的;

其次,国家层面也不会允许这种情况出现。当前阶段,稳房价、稳地价、稳预期仍然是调控的主旋律,这意味着短期内,房价想大幅度上升或者下落都是不可能的。尤其是很多三四线城市库存压力又有所上升的阶段,稳房价就变得更为重要了。因此,对于那些“还在等房价跌回5年前再买房”的刚需来说,可以彻底清醒了。


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