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2021年房价“全面下跌”?新规“断水断粮”,房企或不得不降价

2020-12-07 10:29:00    广元好房子     楼市观点     

房地产调控升级,未来房价会大幅下跌吗?

答案是否定的,因为调控的目的≠让房价大幅下跌,凡事过犹不及,过度上涨和过度下跌都不利于行业健康发展。

如果房地产发展过快,就会过度吸收本来应该流向其他行业的资金,此长彼消的发展不是可持续生存之策。在这样的状态下,应该稍微抑制一下热度,让市场的买房预期降低一些,例如限制销售、限制购买、调高房地产各项税费利率,这一篮子举措的终极指向只有一个:严格把控流向房地产的资金,把这些多余的资金分流到消费领域、分流到其他实体经济行业。

同样的道理,如果房地产行业一家独大,其他行业发展必然受限。

所以说,调节和控制的不仅仅是房地产,而是各行各业,要求其平稳地行驶在自己正确的道路上,不能越位前进、更不能霸道超车,三百六十行齐头并进方可精彩纷呈、经济才有持续活力。

2020年迎接近尾声,2021年房价如何?专家预测:2021年房价“全面下跌”,新规下,2021年房企或不得不降价!

1、随着老龄化到来,社会房产过剩实属情理之中。

对此,王石曾直言不讳,在一次采访中,王石说,我从来到深圳之后,就没有炒过房子,我每次买房都是为了自己居住,而且基本都是卖掉上一套房子,然后购买新下一套房子。对于年轻人买房问题,王石劝诫不要着急,他认为现在的社会房产已经明显过剩了,随着社会新生儿出生率降低,父母、岳父岳母都会把更多的房子交给未来的年轻人,所以不买房也可以继承多套房产。

房产过剩,其实有数据证明。央行在2020年发布的一项报告显示,现阶段,我国城镇家庭住房拥有率高达96%以上,拥有至少一套住房的家庭达到58.4%拥有至少2套住房的家庭占到31.0%,同时有3套以上住房的家庭占比10.5%,平均每个城市家庭拥有房产数量达到1.5套以上。

另外,西南财大家庭金融报告数据,截止2017年底,我国的城镇空置房产就已经达到6500万套,到2019年底空置房数量远超1亿套,如果算上小产权房的话,那空置房的数量规模可能更加庞大。

1亿套房产,依据户均居住4口人计算,这些房子够住4亿人,而根据北师大教授董藩研究认为,除了商品房之外,还有大量的小产权房和农村宅基地房,总量是商品房的4倍左右,那么住房空置数量也应该与之匹配,所以空置房足够16亿人居住,还绰绰有余。

购房需求人口结构降低的同时,房产大面积过剩,这是房价难以继续上升的一大因素。

2、央行三根红线,楼市“断水断粮”。

资金就相当于楼市的“粮食和水源”。2020年对房地产影响最大的莫过于央行三根红线政策,这个政策下,今后的房地产市场还有多少能力继续巨额融资拿地?指闻君认为“收敛”将成为今后房企们的主要房地产开发策略。

然而,随着央行三根红线的出炉,房地产高融资、高利润的发展期将宣告结束,万科郁亮在记者会上直言,今后房地产已经不可能继续依赖银行融资拿地和高负债度日了,从金融红利期转向经营管理红利期。

3、与楼市“断粮”相呼应的是房企债务高峰期到来。

根据《财经》记者不完全统计,到10月31日,全国已经有453家房企发布了破产公告。这个数据远远超过2019年同期水平。而究其原因,主要是这些房企现金流不畅,同时债务远远高于回款能力,资不抵债最终无力经营下去。

根据贝壳研究院数据,2020年1-10月份,全国房企境内外债券融资额度达到10283亿元,总规模突破万亿元,占到2019年全年的87.1%。其中,龙头房地产企业融资力度显著增强,碧桂园428亿元融资排名靠前,TOP10房企融资债券总额达到2739亿元。

根据监测数据,在10月单月房企融资额度就达到了816亿元。随着央行三根红线的到来,再加上房地产市场买房预期不足,三重压力之下,房企们将面临更大的考验。

如何应对?恒大等房企已经做出了示范,据统计,从9月份至今,龙头房企们实现销售增加的企业,平均打折降价幅度为5%左右,2021年还有过万亿债务要还,所以新规下,房企或不得不降价。


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