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未来10年,3类城市的房子可能进入贬值通道,购房者尽量避开

2020-12-17 13:37:00    广元好房子     楼市观点     

今年因为疫情影响,楼市可以说进入拐点,由之前的普涨持涨渐渐开始出现分化,有些地方房价还在稳中有升,有些地方房价开始出现下跌趋势。当然影响房子价值的因素很多,例如房子所在的地段、房子周边趋势的配套、房子所在的楼层和户型,甚至小区物业的服务水平也会影响房子的价值。就拿房子周边的配套设施来说,一般房子的周围有名校和大型的医院或者有商业圈的房子其价值更高,学区房再贵也有人买

另一方面来说,影响房价最重要的一个因素就是房子所在的城市。很多时候城市经济发展的程度决定了房价的高低,同样面积的房子在不同的城市价格可能相差十几倍。例如上海的房价均价接近6万,超过10万每平的房子也比比皆是,但是在郑州房价最高的房子可能也就5万左右,而且还有限价政策,基本很难有房子的价格能超过5万每平,大多数的房子也就在15000上下浮动。郑州也算新一线城市,背靠河南一亿人口,但是和上海一对比就会发现,城市的级别才是决定房价级别的最重要的一部分,城市对房价的影响可以说是绝对的,超过绝大多数因素。

在一个城市什么地方的房价最容易升值,可能很多人都会判断,那就是位于城市中心,周边配套完善的地方。一个国家什么样城市的房子容易升值保值也很容易判断,那就是经济比较发达,人口不断流入的城市。总体来说这些城市一般是省会城市、直辖市和一些不是省会城市但有支柱产业经济发展水平比较高的城市。

对于大多人来说,都知道发达城市的房子能升值保值,但很多人都买不起这些城市的房子,对我们这些普通人来说,买房基本都是选择一些普通的城市。对于这些城市房价是否能有升值潜力往往我们很难摸透,也不容易判断。因此笔者今天就给大家总结一下哪几类城市的房价可能会贬值,也就是说符合以下几种特征城市的房价可能会有回落,购房者在买房时应该尽量避开

第一类城市:经济衰退、资源枯竭的城市

一座城市房价的高低往往和经济发展是挂钩的,经济发达的城市能够提供大量的工作岗位,进而吸引大量的外来人口来这座城市里工作赚钱。外来人口的增多,城市的人口就不再增加,购房需求也会增加,因此房价上涨也就不是什么难事。但有些城市因为资源枯竭,经济发展不断衰退,这样城市无法为这里的人们提供可以养家糊口的工作,这样人们会慢慢选择离开这样的城市。房子最终的属性还是居住属性,还要依靠人来进行购买,如果人口不断减少,房价失去了人口的支撑,那么房价就像空中楼阁,再高也没有了任何意义。

例如我们常说的鹤岗这个城市,随着矿产资源的开发殆尽,这个城市经济的发展也就开始出现衰退,因此购房者买房时要尽量避开这样的城市。我们知道很多矿产资源都是不可再生的资源,随着资源的不断开发,这样的城市也逐渐开始增多。我国一共有262个资源型城市,而且这些资源型城市中很多都已经资源枯竭,也有很多面临着资源枯竭,对于这些城市国家又把262个资源型城市分为4类,包括3个成长型城市,141个成熟型城市、67个衰退型城市和23个再生型城市。经济衰退城市基本都是其中的67个衰退型城市,这些城市经济转型也没有成功,因此才被划为了衰退型城市。

第二类:劳动人口大量流出的城市

经济衰退,资源枯竭城市的房子之所以不能买,最重要的原因就是这些城市大量的劳动人口不断外流,当然也不仅仅只有经济衰退型城市的人口会流失。随着我国城镇化建设的加深,越来越多的人从农村流向城市,从小城市流向大城市,从经济不发达城市流向经济发达的城市。生活在农村的人都知道,现在一个村庄的年轻人平常几乎都在城市打工或者创业,留下的基本都是孩子和老人,只有在春节的时候才能见到一些年轻人。随着这些年轻人在城市里不断打拼,过个几十年很多都在城市扎下根来,最后把孩子也接到城市,最后彻底变成了城市人。

另一方面一些小城市和经济不发达的城市同样面临着农村的这种现状,大量的年轻人从这些城市走向大城市,然后扎根到大城市。虽然现在对于大多数城市这种趋势还不明显,但对于那些失去支柱产业的城市却十分明显。

经济专家任泽平曾经说过:房地产市场行情,短期看政策,中期看土地,长期看人口。所以长期来看,房地产行业是一个特别依赖人口的行业,这些城市长期人口流失,而且流失的还是一些真正买得起房的年轻人,这就导致这些城市的房子需求不断减少,房子过剩的问题也就慢慢暴露出来。这样城市一方面房子供大于求,另一方面人口不断减少,房子当然就很难有升值空间了。

第三类:远离大城市群和大都市圈的城市

随着我国城镇化加深,我国未来城市的发展大概率会以大城市群和大都市圈为主。如果一个城市远离这些大城市群和大都市圈,那么这些城市的经济也很难发展得起来,经济发展不起来,房价也就很难有大的上涨空间。例如,在郑州的旁边的县城买一套房就比在周口旁边县城买一套房升值的潜力大,郑州周边荥阳的房价基本业绩在七八千左右,而周口县城的房价也达到了五六千左右,但两者房子的升值空间绝对是不能相提并论的。

另外未来城市的交通越来越便捷,城市群之间的联系也越加紧密,例如我在郑州上班但在郑州买不起房,但可以选择在郑州的周边买一套,当地铁或者城际列车开通后,到郑州市中心上班也就仅需要半个多小时。而那些远离这些城市群的小城市,因为地理原因,本身发展潜力有限,随着城镇化进一步加深,很可能被进一步地边缘化,同样这些城市的房地产行业也会被边缘化。因此这些城市的房子尽量不要购买。

总结:综上所述,如果你买房时尽量选择那些人口不断流入的城市,或者经济发达的城市和这些城市的周边城市。尽量避开那些人口大量流失、经济衰退、地理位置偏远交通不便的城市。


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