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央行新规,银行行长预测:2021年房价或不得不跌,或许只是开始

2020-12-20 19:21:00    广元好房子     楼市政策    

 

万科郁亮前不久说到,今后房地产将和制造业没有差别。

听到这句话,人们第一想法就是:今后房地产真的没有20%-30%的高利润空间了?或许真的有可能,央行三根红线的新规定,或许真能促使整个楼市局面发生不可逆的改变。


对于央行三根线的看法,多数房地产专家和大佬们的意见一致,基本看法如下:

1、房地产彻底结束以往高周转、高负债躺着赚钱日子的局面了,今后房地产开发的利润应该没有以往那么丰厚。

2、房地产企业格局将彻底改写,今后在银行融资力度不大的情况下,市场上会只留下来那些实力强、资金能力雄厚的企业,而那些造血能力不强的企业将会逐渐消失在滚滚红尘。


3、对于买房人而言,也有好消息,不管是房地产中介还是专家,都建议买房人要尽量选择大品牌、有实力的开发商,因为这种房企开发的房子烂尾、质量差的概率要相对小一些(并不是没有),而今后的房地产市场将呈现出大鱼吃小鱼的局面,当市场上只留下大鱼的时候,质量差、品牌度低的房子或不复存在,刚需买房也更有保障了。

三根线出炉之后,房地产开发商们反应各不相同:

有的开发商开始大幅度的打折促销,准备在全国范围内的所有楼盘开启一场促销大戏,例如恒大、碧桂园等纷纷入局,据悉最大降幅可达到45万元,一套原本价值100万元的房子折上折之后可以55万元到手。


还有的开发商反其道而行之,组团“加价销售”,例如河南房地产商会就在三根线公布后的几天里组织闭门会议,协商达成一致性意见:咱们约定好了,谁也不要带头降价,商会认为这次会议召开的很成功,而且卓有成效,虽然是闭门会,但忍不住推了一篇小报道,大致如下:

1、 我们这50个房地产企业商量好了,都别降价,因为降价房子也不一定卖得掉。

2、 房子如果降价了,已经买房子的人财富缩水,他们不愿意。

3、 房地产降价的同时,可能引起附属行业例如家居、家电、建材等价格变化,不利。

4、 市场上买涨不买跌,所以即便是降价了,房子也难销售,还不如不降价呢。


看起来,这4大理由,说的头头是道,这也就是房地产市场所说的“不降价同盟”,然而,仅仅在2天后,就有楼盘无情地撕碎了这张“空头承诺”。郑州2家楼盘宣布50%降价销售。其中一家的房价从4.5万/㎡跌至2.68万/㎡。

央行新规,一位银行行长预测:2021年房价或不得不跌,或许只是开始,2个因素必须考虑:

1、人口格局转变了,房数超过人数。

随着人口格局的改变,房产过剩越来越明显。2018年60岁以上人口达到2.49亿人,老龄化人口占比17.9%,2019年则达到2.5亿人,占比达到18%,专家们预计2050年将达到重度老龄化阶段,到时候青壮年人口比例降低,届时房子将明显过剩了。


2、市场对楼市看空多于看涨。

从2018年开始,市场上买涨不买跌的心理已经悄然扭转了,买房人变得越来越理性。根据央行每季度公布的储户调查问卷显示,从2019年初开始,每一个季度对房价看涨的比例都在不断呈现微跌态势,例如原来有21%的人认为房价会上涨,但是现在只有19%的人认为房价可能上涨。当人们都清楚地知晓市场价格的时候,购房需求何来?

经济学家马光远也劝诫买房人“今后普通人不要抱有炒房的念头,炒房将成为越来越专业的事情。”

2019年全国房价平均涨幅6.5%,很多人认为买房依然能升值,100万元涨价6.5万元,但实际上只要房价涨幅不超过9%其实都是亏本的,因为还有8%的资金成本要考虑,再加上资金中间费用1-2%,所以房价上涨6.5%,其实最后这套房子损失2-3万元。


房价上涨的动因是什么?有2个方面因素,第一是住房需求,第二是融资能力。在住房需求方面,王石认为,随着人口结构改变,房子将供大于求。在融资能力方面,随着央行三根红线新规实施,流向房地产的资金将进一步受到限制。同时2021年还有巨额债务需要偿还。

据彭博社数据,在2020年的10月至12月,到期的人民币债券规模分别是895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元,同期的美元债分别是49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。所以,房企们的压力并不低。


一位银行行长分析,上半年受到疫情影响,房企们融资普遍走低,下半年开始持续发力,然而过度借债的同时,央行三根红线应运而生。所以2021年房企将面临两个尴尬的局面:①需要尽快降低负债率;②大量债务到期偿还,在不能进行新债偿旧债的情况下,怎么办?所以大概率只有降价这条路了,这或许只是开始!

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