央行新规，银行行长预测：2021年房价或不得不跌，或许只是开始

万科郁亮前不久说到，今后房地产将和制造业没有差别。

听到这句话，人们第一想法就是：今后房地产真的没有20%-30%的高利润空间了？或许真的有可能，央行三根红线的新规定，或许真能促使整个楼市局面发生不可逆的改变。

对于央行三根线的看法，多数房地产专家和大佬们的意见一致，基本看法如下：

1、房地产彻底结束以往高周转、高负债躺着赚钱日子的局面了，今后房地产开发的利润应该没有以往那么丰厚。

2、房地产企业格局将彻底改写，今后在银行融资力度不大的情况下，市场上会只留下来那些实力强、资金能力雄厚的企业，而那些造血能力不强的企业将会逐渐消失在滚滚红尘。

3、对于买房人而言，也有好消息，不管是房地产中介还是专家，都建议买房人要尽量选择大品牌、有实力的开发商，因为这种房企开发的房子烂尾、质量差的概率要相对小一些（并不是没有），而今后的房地产市场将呈现出大鱼吃小鱼的局面，当市场上只留下大鱼的时候，质量差、品牌度低的房子或不复存在，刚需买房也更有保障了。

三根线出炉之后，房地产开发商们反应各不相同：

有的开发商开始大幅度的打折促销，准备在全国范围内的所有楼盘开启一场促销大戏，例如恒大、碧桂园等纷纷入局，据悉最大降幅可达到45万元，一套原本价值100万元的房子折上折之后可以55万元到手。

还有的开发商反其道而行之，组团“加价销售”，例如河南房地产商会就在三根线公布后的几天里组织闭门会议，协商达成一致性意见：咱们约定好了，谁也不要带头降价，商会认为这次会议召开的很成功，而且卓有成效，虽然是闭门会，但忍不住推了一篇小报道，大致如下：

1、 我们这50个房地产企业商量好了，都别降价，因为降价房子也不一定卖得掉。

2、 房子如果降价了，已经买房子的人财富缩水，他们不愿意。

3、 房地产降价的同时，可能引起附属行业例如家居、家电、建材等价格变化，不利。

4、 市场上买涨不买跌，所以即便是降价了，房子也难销售，还不如不降价呢。

看起来，这4大理由，说的头头是道，这也就是房地产市场所说的“不降价同盟”，然而，仅仅在2天后，就有楼盘无情地撕碎了这张“空头承诺”。郑州2家楼盘宣布50%降价销售。其中一家的房价从4.5万/㎡跌至2.68万/㎡。

央行新规，一位银行行长预测：2021年房价或不得不跌，或许只是开始，2个因素必须考虑：

1、人口格局转变了，房数超过人数。

随着人口格局的改变，房产过剩越来越明显。2018年60岁以上人口达到2.49亿人，老龄化人口占比17.9%，2019年则达到2.5亿人，占比达到18%，专家们预计2050年将达到重度老龄化阶段，到时候青壮年人口比例降低，届时房子将明显过剩了。

2、市场对楼市看空多于看涨。

从2018年开始，市场上买涨不买跌的心理已经悄然扭转了，买房人变得越来越理性。根据央行每季度公布的储户调查问卷显示，从2019年初开始，每一个季度对房价看涨的比例都在不断呈现微跌态势，例如原来有21%的人认为房价会上涨，但是现在只有19%的人认为房价可能上涨。当人们都清楚地知晓市场价格的时候，购房需求何来？

经济学家马光远也劝诫买房人“今后普通人不要抱有炒房的念头，炒房将成为越来越专业的事情。”

2019年全国房价平均涨幅6.5%，很多人认为买房依然能升值，100万元涨价6.5万元，但实际上只要房价涨幅不超过9%其实都是亏本的，因为还有8%的资金成本要考虑，再加上资金中间费用1-2%，所以房价上涨6.5%，其实最后这套房子损失2-3万元。

房价上涨的动因是什么？有2个方面因素，第一是住房需求，第二是融资能力。在住房需求方面，王石认为，随着人口结构改变，房子将供大于求。在融资能力方面，随着央行三根红线新规实施，流向房地产的资金将进一步受到限制。同时2021年还有巨额债务需要偿还。

据彭博社数据，在2020年的10月至12月，到期的人民币债券规模分别是895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元，同期的美元债分别是49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。所以，房企们的压力并不低。

一位银行行长分析，上半年受到疫情影响，房企们融资普遍走低，下半年开始持续发力，然而过度借债的同时，央行三根红线应运而生。所以2021年房企将面临两个尴尬的局面：①需要尽快降低负债率；②大量债务到期偿还，在不能进行新债偿旧债的情况下，怎么办？所以大概率只有降价这条路了，这或许只是开始！