买公寓一定要深思熟虑

其实在公寓问题上，过于主观过激的结论，是不合理的。

不能说买公寓，肯定赔。

因为在多数人说公寓买了要吃亏的情况下，依然会有人站出来，说自己买的公寓，就赚了。

我们不能否认，的确有人买公寓给自己带来了收益。

但我们更要承认，买公寓带来收益的人，占公寓购房者的极少数。

大家劝说别人不要买公寓的时候。

往往忽略了一个关键因素。

正真要买公寓的人，何尝不知道公寓不能落户，税费极高这类大家都知道的问题？

用这些观点去劝不要买公寓，怎么可能有效果？

真正要分析公寓能否购买，最核心的问题只有一个。

购买公寓，能否带来合理的收益。

在收益面前，所有的理由都苍白无力。

公寓不是不能买，而是绝大多数人买到的公寓，都会赔。

我依然保持曾经的态度，不推荐大家买公寓。

如果你真的要买，我也会告诉你。

我们要做的是，如何在公寓这类极容易买亏的房产中，选到一个可以给自己带来合理收益的公寓。

先说结论，如果你要买公寓。

那么这个公寓，必须要满足一个条件。

租售比＞1：220，也就是租金年收益率大于5.5％

比如一套50万的公寓，一年的租金收益，必须达到2.75万以上。

租金年收益率越高越好，5.5％是底线。

如果连这个最基础的标准都没有达到，公寓就别考虑了。

至于我为什么会给出这样的结论，原因也很简单。

买房要想获得收益，就两项指标。

房产增值和租金回报。

简单来讲。

你要从房子上获得收益，一个就是等房子涨价，另一个就是房子给你带来的租金收益。

为什么推荐大家尽可能去买广元的住宅？

虽然广元的租金回报率普遍不高，但房产增值空间完全可以抵消，租金回报率不足带来的影响。

可公寓不同。

大家都清楚，同地段的住宅和公寓，往往公寓单价要便宜的多，但租金表现却差不多。

也就导致公寓的租金回报率，比住宅高很多。

不过公寓在楼市上行中，涨幅是远远低于住宅的。

同时公寓要卖出去的各项费用，还远高于住宅。除非楼市火热，房价大涨。不然一般情况下，公寓你从买入到卖出，期间的涨幅基本会被各项税费给填平。

甚至一些涨幅不理想的公寓，比起买入价格，卖出时还会有一定亏损。

前些年全国去库存，房价大涨在所难免。。

没有大涨可能，也就意味着公寓基本丧失了在房产增值上获得收益。

那么租金回报自然就成了唯一的指标。

我清楚肯定会有人要问，如果是潜力板块的公寓呢？

潜力板块都有一个特点，增值空间大，但租金回报低。

公寓的涨幅远低于住宅。

在没有楼市大行情的情况下，即使潜力板块，涨幅也不会太高。

在这样的情况下，住宅的增值空间完全可以忽略掉租金，但公寓的增值空间依然不足以忽略掉租金，就是这么简单。（也有个例涨幅不错的公寓，但非常少，不具有参考价值！）

至于为什么最低年回报率是5.5％。

这个就又得谈及，我以前给大家说过的机会成本。

机会成本：为了得到某种东西，而所要放弃另一些东西的最大价值。

最简单的解释就是鱼和熊掌，不可兼得。

选择一样就得放弃一样。

我们把银行理财看出是一个基础参照。

100万，如果让你选择做买公寓投资，银行存理财。

你买公寓增值空间上机会忽略，那么你租金回报总要比在银行存理财的利息高吧？

一百万的大额存单，银行理财年收益率做到4.5％应该是很简单吧？

再算上买公寓的各种不确定属性，综合考虑，用1％来弥补应该也不算多吧？

如果连这点收益都做不到，你不如自己把钱最简单的放银行算了！

最后建议：

公寓这玩意，如果你有闲钱又没有购房资格，有租金回报5.5％以上的公寓，可以考虑。

钱留着反正也跑不赢印钞机的速度，买不动产起码可以对冲一下。

至于没钱没资格的刚需，劝你最好先凑资格，买住宅，公寓这玩意，只是下下策。

没钱咱们做选择就不能任性，因为你选错了，就没有退路了。

所以目前广元曼哈顿3期公寓投资也可，要思量过后再做选择